近些年来，伴随着房地产事业的蓬勃发展，一些不法人士以房地产名义开展非法集资违法活动。房地产行业非法集资案有吸纳非法资金周期短、涉案金额大、涉案人群广的特点，因此一旦案发将会造成极坏的社会影响。

案例一：

2005年1月14日，被告佘某注册成立怀化市某房地产开发有限公司，并任法定代表人。2009年7月至2017年3月，被告公司及被告以拍卖土地、开发商业广场等项目需要资金为名，承诺2%-3％不等的月息，通过“口口相传”等方式向社会公众借款，并在借据上加盖公司印章和被告本人签名。在此期间被告单位及被告佘某还通过项目推介会、营销部销售、上门推销等方式对外发售“商业广场”VIP卡并签订认筹协议，同时承诺1%-1.5％不等的月息，向社会公众非法吸收存款。被告单位及被告佘某通过借款、发卡形式共计吸收资金人数168人，吸资1.028亿余元，除已退和已付的本金和利息，尚有未退吸资本金9400万余元，损失8894万余元。

鹤城区人民法院认为，被告单位怀化市某房地产开发有限公司、被告佘某扰乱金融秩序，以借款、发卡等方式非法吸收公众存款，数额巨大，其行为均已构成非法吸收公众存款罪。依法对被告佘某判处有期徒刑五年，并处罚金人民币二十万元，对被告单位怀化市某房地产开发有限公司判处罚金人民币一百万元，并责令被告单位及被告退还集资参与人未退还的集资款。

案例二：

在湖北省某市，一个名为“上上坊养老型酒店公寓”曾以“理财产品”的方式销售楼盘并一度热卖。该楼盘在广告宣传中声称，“既真实拥有，又有投资功能”：购房者每投资10万元，第一年可获12%的收益率，此后每年收益率增加2个百分点，5年累计收益达房款的80%，同时拥有公寓产权，“等于两折购房”。然而，在2014年初，300余位购房者先后预交了数十万元意向金，不料陷入骗局。据办案部门介绍，因资金链断裂，开发商已进入破产程序，其发售的“理财产品”涉嫌非法集资，涉案金额达3亿多元，众多购房者向房企缴纳的预付款面临本金不保的风险。据调查，该房产公司还在海南、河北等地如法炮制多个此类项目。投资者缴纳的房款均被挪用于弥补企业资金缺口，最后累计非法集资35亿元，涉及4万多名群众受害。“该开发商最开始的初衷就不是销售房屋，而是击鼓传花缓解企业资金压力，一旦资金链断裂，投资者将本息难保。”办案人员如是透露。

房地产行业非法集资的操作方式，主要有三种。

第一种，以购房名义违规违法收取购房者的购房定金，这是房地产行业最常用、最容易实施的非法集资方式。操作方式就是在房地产企业未取得销售许可证之前，甚至整个项目没有开发建设前，承诺给予购房者“优先选房”“房价打折”“提前定房”等优惠，以“内部认购”“员工认购”“VIP卡”“会员卡”等形式，欺骗消费者提前支付购房定金甚至首付款，变相进行资金融资。由于缺乏政府部门的监管，很容易产生“一房多卖”，一套房子对多个意向购房者收取定金、首付款。其很容易让购房者“钱房两空”，因为这种收取资金方式没有政府监管，开发商很容易挪作他用，导致项目最终成为烂尾楼。

第二种，开发商以手中的房地产项目为名义，通过自己或者是金融中介公司、担保公司，以成为房地产股东享受开发收益，或者承诺远远高于银行或者市场同期利息的高额利息，向社会公众非法吸纳资金，个别还会提供一定的资产作为抵押。其实，如果一个房地产项目窘迫到要向社会大众集资的地步，说明这个开发商的资金实力非常差或者开发项目存在重大安全隐患。另外，这种操作模式大多会提供担保物，增加投资人的信心，但实际上，在危机发生之时，并不能保障投资人的权利。

第三种，房地产企业违法违规或者未经过有关部门审批的情况下，违法违规将商业、酒店、不可对外销售的物业分割成若干销售单位，这些销售单位本身不具备独立的使用价值，然后通过承诺售后包租、返租、定期高额回报、一定年限回购等，诱导购房者购买。这种模式与正常房地产销售模式最大的区别就是违法违规分割物业。大众谨记，购房款是一次性付给开发商的，开发商的回报却是一年一年返还，这并不是是正常的经营商业，其间风险巨大。

风险提示：

在此想提醒广大市民朋友们，勿瞄准高收益率，盲目跟风。要正确甄别相关的宣传信息，做深入细致的市场调查，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，做出正确的投资选择。刻保持警惕，理性辨别，切莫掉入房地产行业非法集资陷阱。

来源：北京市地方金融监督管理局